Nutzungsarten W, M, G, S erklärt — welcher Bodenrichtwert gilt?
Ein und dieselbe Lage kann mehrere Bodenrichtwerte haben — je nachdem, wie das Grundstück genutzt werden darf. Eine reine Wohnfläche ist anders bewertet als die Gewerbefläche direkt nebenan. Wer die falsche Nutzungsart erwischt, zitiert eine Zahl, die nicht passt. Dieser Artikel macht die Auswahl eindeutig.
Warum die Nutzungsart den Wert verändert
Der Bodenrichtwert spiegelt, was der Markt für Boden in einer bestimmten Nutzung zahlt. In Innenstadtlagen können Wohn- und Gewerbewert deutlich auseinanderliegen, ohne dass sich daraus eine feste Regelmäßigkeit ableiten lässt — welche Nutzungsart den höheren Wert erzielt, hängt von Lage und lokalem Markt ab. Hinzu kommt, dass sich Werte verschiedener Nutzungsarten auf unterschiedlich definierte Richtwertgrundstücke beziehen (Nutzungsmaß, Beitragszustand) und daher nicht unmittelbar vergleichbar sind. Deshalb sind Bodenrichtwerte nach Nutzungsart getrennt ausgewiesen — und deshalb gehört zu jeder zitierten Zahl die Angabe, für welche Nutzungsart sie gilt.
Nicht nur die Nutzungsart bestimmt den Wert: Auch die zulässige Bebauungsdichte (Geschossflächenzahl) zählt. Weicht sie von der Referenz der Zone ab, lässt sich der Bodenwert neu berechnen — siehe Bodenwert berechnen: wenn die Geschossflächenzahl abweicht.
Die sieben Nutzungsarten
Bodenrichtwerte unterscheiden zwei Gruppen von Nutzungsarten, die nicht derselben Systematik folgen. W, M, G und S entsprechen den vier Bauflächen nach der allgemeinen Art der baulichen Nutzung (§ 1 Abs. 1 BauNVO), wie sie im Flächennutzungsplan dargestellt werden — nicht den feineren Baugebieten des Bebauungsplans (WA, MI, GE … nach § 1 Abs. 2 BauNVO). L, F und SO stehen außerhalb dieser Systematik: Landwirtschaft, Forstwirtschaft und sonstige Flächen werden nach eigener Bewertungslogik erfasst, nicht nach baulicher Nutzung. Achtung bei SO: Der Code steht hier für sonstige Fläche — nicht zu verwechseln mit dem gleichnamigen Sondergebiet der BauNVO.
Bauflächen nach BauNVO (Flächennutzungsplan)
| Code | Nutzungsart | Wann wählen |
|---|---|---|
| W | Wohnbaufläche | Wohngrundstücke: Ein-, Mehrfamilien-, Reihenhäuser; gemischte Nutzung mit überwiegendem Wohnanteil |
| M | Gemischte Baufläche | Misch-/Kerngebiet mit ausgewogenem Verhältnis Wohnen ↔ Gewerbe |
| G | Gewerbliche Baufläche | Büros, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Logistik, Produktion |
| S | Sonderbaufläche | Kliniken, Schulen, Sport-/Ferienanlagen, Einkaufszentren |
Sonderkategorien außerhalb der BauNVO
| Code | Nutzungsart | Wann wählen |
|---|---|---|
| L | Landwirtschaftliche Fläche | Felder, Wiesen, Weiden, landwirtschaftliche Hofstellen |
| F | Forstwirtschaftliche Fläche | Wald, forstwirtschaftlich genutzte Flächen |
| SO | Sonstige Fläche | Nicht anderweitig klassifiziert (z. B. Grün-, Wasserflächen) |
LF wurde entfernt — Landwirtschaft (L) und Forst (F) sind heute getrennte Codes, weil sie in BORIS-D unterschiedliche Layer sind. Details: Endpoint-Referenz.Die richtige wählen
Geht von der gebietstypischen Nutzung aus, nicht vom einzelnen Objekt. Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung für ein einzelnes Grundstück zulässig ist — er ist aber nicht automatisch deckungsgleich mit der Nutzungsart, die der Gutachterausschuss der Bodenrichtwertzone zuordnet. Die Zone folgt der charakteristischen Nutzung ihrer Umgebung; die Festsetzung für ein einzelnes Grundstück kann davon abweichen. Ein leerstehendes Ladenlokal in einem Wohnhaus macht die Fläche nicht zur Gewerbefläche.
Bei gemischter Nutzung: Wähle die überwiegende Nutzung — oder frag beide Werte ab und ordne sie zu. Im Zweifel hilft der Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde.
Im Gutachten oder Exposé: Die genutzte Nutzungsart gehört zur Angabe dazu. Du zitierst „Bodenrichtwert … €/m² für Nutzungsart Wohnen", nicht nur die nackte Zahl.
Zwei Beispiele
Bürogebäude, Geschäftslage: Maßgeblich ist nicht die Nutzung des Gebäudes, sondern welche Zonen an der Adresse geführt werden. Innerstädtische Geschäftslagen sind häufig M (gemischt); G kennzeichnet meist Gewerbe- und Industrieflächen. Prüfe, welche Nutzungsarten die Abfrage zurückgibt, statt eine zu unterstellen.
Mehrfamilienhaus mit Laden im Erdgeschoss: Nutzungsart W (Wohnen) für das Gebäude als Ganzes. Der Gewerbewert gälte nur für die Ladenfläche, nicht fürs Objekt.
Wenn ein Punkt mehrere Zonen trifft
Manche Koordinaten liegen in mehreren überlappenden Zonen — etwa einer Sonderbaufläche und einer flächendeckenden Forst-Zone. Die Abfrage liefert dann alle zutreffenden Bodenrichtwerte als Liste; du wählst die für deinen Zweck passende. Im KI-Chat weist der Assistent die verschiedenen Nutzungsarten aus.
Abfrage mit Nutzungsart
Im KI-Chat sagst du die Nutzungsart einfach dazu („… für Nutzungsart Wohnen"). Über die API filterst du mit dem Parameter nutzungsart=W. Ohne Angabe bekommst du alle zutreffenden Werte.
Bodenrichtwert für die passende Nutzungsart abfragen: Adresse auf der Startseite eingeben — mit Stichtag und amtlicher Quelle.
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Der Bodenrichtwert deiner Lage liegt über dem, womit du gerechnet hast? Was das bedeutet, was es nicht bedeutet — und welche Schlüsse du daraus ziehen kannst.