[{"data":1,"prerenderedAt":364},["ShallowReactive",2],{"blog-\u002Fblog\u002Fnutzungsarten-erklaert":3,"blog-surround-\u002Fblog\u002Fnutzungsarten-erklaert":353},{"id":4,"title":5,"authors":6,"body":10,"category":340,"date":341,"description":342,"draft":343,"extension":344,"image":345,"meta":346,"navigation":347,"path":348,"seo":349,"series":350,"stem":351,"updated":350,"__hash__":352},"blog\u002F3.blog\u002F21.nutzungsarten-erklaert.md","Nutzungsarten W, M, G, S erklärt — welcher Bodenrichtwert gilt?",[7],{"name":8,"to":9},"Sören Uhrbach","mailto:soeren@bodenrichtwert.ai",{"type":11,"value":12,"toc":326},"minimark",[13,17,22,25,39,43,63,68,143,147,199,224,228,234,244,250,254,267,277,281,288,302,306,313,316],[14,15,16],"p",{},"Ein und dieselbe Lage kann mehrere Bodenrichtwerte haben — je nachdem, wie das Grundstück genutzt werden darf. Eine reine Wohnfläche ist anders bewertet als die Gewerbefläche direkt nebenan. Wer die falsche Nutzungsart erwischt, zitiert eine Zahl, die nicht passt. Dieser Artikel macht die Auswahl eindeutig.",[18,19,21],"h2",{"id":20},"warum-die-nutzungsart-den-wert-verändert","Warum die Nutzungsart den Wert verändert",[14,23,24],{},"Der Bodenrichtwert spiegelt, was der Markt für Boden in einer bestimmten Nutzung zahlt. In Innenstadtlagen können Wohn- und Gewerbewert deutlich auseinanderliegen, ohne dass sich daraus eine feste Regelmäßigkeit ableiten lässt — welche Nutzungsart den höheren Wert erzielt, hängt von Lage und lokalem Markt ab. Hinzu kommt, dass sich Werte verschiedener Nutzungsarten auf unterschiedlich definierte Richtwertgrundstücke beziehen (Nutzungsmaß, Beitragszustand) und daher nicht unmittelbar vergleichbar sind. Deshalb sind Bodenrichtwerte nach Nutzungsart getrennt ausgewiesen — und deshalb gehört zu jeder zitierten Zahl die Angabe, für welche Nutzungsart sie gilt.",[14,26,27,28,32,33,38],{},"Nicht nur die Nutzungsart bestimmt den Wert: Auch die zulässige ",[29,30,31],"strong",{},"Bebauungsdichte"," (Geschossflächenzahl) zählt. Weicht sie von der Referenz der Zone ab, lässt sich der Bodenwert neu berechnen — siehe ",[34,35,37],"a",{"href":36},"\u002Fblog\u002Fbodenwert-berechnen-geschossflaechenzahl","Bodenwert berechnen: wenn die Geschossflächenzahl abweicht",".",[18,40,42],{"id":41},"die-sieben-nutzungsarten","Die sieben Nutzungsarten",[14,44,45,46,49,50,53,54,57,58,62],{},"Bodenrichtwerte unterscheiden zwei Gruppen von Nutzungsarten, die nicht derselben Systematik folgen. ",[29,47,48],{},"W, M, G und S"," entsprechen den vier Bauflächen nach der allgemeinen Art der baulichen Nutzung (§ 1 Abs. 1 BauNVO), wie sie im Flächennutzungsplan dargestellt werden — nicht den feineren Baugebieten des Bebauungsplans (WA, MI, GE … nach § 1 Abs. 2 BauNVO). ",[29,51,52],{},"L, F und SO"," stehen außerhalb dieser Systematik: Landwirtschaft, Forstwirtschaft und sonstige Flächen werden nach eigener Bewertungslogik erfasst, nicht nach baulicher Nutzung. Achtung bei ",[29,55,56],{},"SO",": Der Code steht hier für ",[59,60,61],"em",{},"sonstige Fläche"," — nicht zu verwechseln mit dem gleichnamigen Sondergebiet der BauNVO.",[64,65,67],"h3",{"id":66},"bauflächen-nach-baunvo-flächennutzungsplan","Bauflächen nach BauNVO (Flächennutzungsplan)",[69,70,71,87],"table",{},[72,73,74],"thead",{},[75,76,77,81,84],"tr",{},[78,79,80],"th",{},"Code",[78,82,83],{},"Nutzungsart",[78,85,86],{},"Wann wählen",[88,89,90,104,117,130],"tbody",{},[75,91,92,98,101],{},[93,94,95],"td",{},[29,96,97],{},"W",[93,99,100],{},"Wohnbaufläche",[93,102,103],{},"Wohngrundstücke: Ein-, Mehrfamilien-, Reihenhäuser; gemischte Nutzung mit überwiegendem Wohnanteil",[75,105,106,111,114],{},[93,107,108],{},[29,109,110],{},"M",[93,112,113],{},"Gemischte Baufläche",[93,115,116],{},"Misch-\u002FKerngebiet mit ausgewogenem Verhältnis Wohnen ↔ Gewerbe",[75,118,119,124,127],{},[93,120,121],{},[29,122,123],{},"G",[93,125,126],{},"Gewerbliche Baufläche",[93,128,129],{},"Büros, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Logistik, Produktion",[75,131,132,137,140],{},[93,133,134],{},[29,135,136],{},"S",[93,138,139],{},"Sonderbaufläche",[93,141,142],{},"Kliniken, Schulen, Sport-\u002FFerienanlagen, Einkaufszentren",[64,144,146],{"id":145},"sonderkategorien-außerhalb-der-baunvo","Sonderkategorien außerhalb der BauNVO",[69,148,149,159],{},[72,150,151],{},[75,152,153,155,157],{},[78,154,80],{},[78,156,83],{},[78,158,86],{},[88,160,161,174,187],{},[75,162,163,168,171],{},[93,164,165],{},[29,166,167],{},"L",[93,169,170],{},"Landwirtschaftliche Fläche",[93,172,173],{},"Felder, Wiesen, Weiden, landwirtschaftliche Hofstellen",[75,175,176,181,184],{},[93,177,178],{},[29,179,180],{},"F",[93,182,183],{},"Forstwirtschaftliche Fläche",[93,185,186],{},"Wald, forstwirtschaftlich genutzte Flächen",[75,188,189,193,196],{},[93,190,191],{},[29,192,56],{},[93,194,195],{},"Sonstige Fläche",[93,197,198],{},"Nicht anderweitig klassifiziert (z. B. Grün-, Wasserflächen)",[200,201,203],"note",{"icon":202},"i-lucide-info",[14,204,205,208,209,213,214,216,217,219,220,38],{},[29,206,207],{},"Hinweis für Entwickler:"," Der früher kombinierte Code ",[210,211,212],"code",{},"LF"," wurde entfernt — Landwirtschaft (",[210,215,167],{},") und Forst (",[210,218,180],{},") sind heute getrennte Codes, weil sie in BORIS-D unterschiedliche Layer sind. Details: ",[34,221,223],{"href":222},"\u002Fdocs\u002Frest-api\u002Fbodenrichtwert","Endpoint-Referenz",[18,225,227],{"id":226},"die-richtige-wählen","Die richtige wählen",[14,229,230,233],{},[29,231,232],{},"Geht von der gebietstypischen Nutzung aus, nicht vom einzelnen Objekt."," Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung für ein einzelnes Grundstück zulässig ist — er ist aber nicht automatisch deckungsgleich mit der Nutzungsart, die der Gutachterausschuss der Bodenrichtwertzone zuordnet. Die Zone folgt der charakteristischen Nutzung ihrer Umgebung; die Festsetzung für ein einzelnes Grundstück kann davon abweichen. Ein leerstehendes Ladenlokal in einem Wohnhaus macht die Fläche nicht zur Gewerbefläche.",[14,235,236,239,240,243],{},[29,237,238],{},"Bei gemischter Nutzung:"," Wähle die ",[29,241,242],{},"überwiegende"," Nutzung — oder frag beide Werte ab und ordne sie zu. Im Zweifel hilft der Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde.",[14,245,246,249],{},[29,247,248],{},"Im Gutachten oder Exposé:"," Die genutzte Nutzungsart gehört zur Angabe dazu. Du zitierst „Bodenrichtwert … €\u002Fm² für Nutzungsart Wohnen\", nicht nur die nackte Zahl.",[18,251,253],{"id":252},"zwei-beispiele","Zwei Beispiele",[14,255,256,259,260,263,264,266],{},[29,257,258],{},"Bürogebäude, Geschäftslage:"," Maßgeblich ist nicht die Nutzung des Gebäudes, sondern welche Zonen an der Adresse geführt werden. Innerstädtische Geschäftslagen sind häufig ",[29,261,262],{},"M (gemischt)","; ",[29,265,123],{}," kennzeichnet meist Gewerbe- und Industrieflächen. Prüfe, welche Nutzungsarten die Abfrage zurückgibt, statt eine zu unterstellen.",[14,268,269,272,273,276],{},[29,270,271],{},"Mehrfamilienhaus mit Laden im Erdgeschoss:"," Nutzungsart ",[29,274,275],{},"W (Wohnen)"," für das Gebäude als Ganzes. Der Gewerbewert gälte nur für die Ladenfläche, nicht fürs Objekt.",[18,278,280],{"id":279},"wenn-ein-punkt-mehrere-zonen-trifft","Wenn ein Punkt mehrere Zonen trifft",[14,282,283,284,287],{},"Manche Koordinaten liegen in mehreren überlappenden Zonen — etwa einer Sonderbaufläche und einer flächendeckenden Forst-Zone. Die Abfrage liefert dann ",[29,285,286],{},"alle"," zutreffenden Bodenrichtwerte als Liste; du wählst die für deinen Zweck passende. Im KI-Chat weist der Assistent die verschiedenen Nutzungsarten aus.",[289,290,292],"warning",{"icon":291},"i-lucide-scale",[14,293,294,297,298],{},[29,295,296],{},"Einordnung:"," Auch mit der richtigen Nutzungsart bleibt der Bodenrichtwert ein amtlicher Orientierungswert für den unbebauten Boden — kein Verkehrswert, kein Verkaufspreis, keine Rechtsberatung. Grundlagen: ",[34,299,301],{"href":300},"\u002Fblog\u002Fwas-ist-ein-bodenrichtwert","Was ist ein Bodenrichtwert?",[18,303,305],{"id":304},"abfrage-mit-nutzungsart","Abfrage mit Nutzungsart",[14,307,308,309,312],{},"Im KI-Chat sagst du die Nutzungsart einfach dazu („… für Nutzungsart Wohnen\"). Über die API filterst du mit dem Parameter ",[210,310,311],{},"nutzungsart=W",". Ohne Angabe bekommst du alle zutreffenden Werte.",[314,315],"hr",{},[14,317,318],{},[59,319,320,321,325],{},"Bodenrichtwert für die passende Nutzungsart abfragen: ",[34,322,324],{"href":323},"\u002F","Adresse auf der Startseite eingeben"," — mit Stichtag und amtlicher Quelle.",{"title":327,"searchDepth":328,"depth":328,"links":329},"",3,[330,332,336,337,338,339],{"id":20,"depth":331,"text":21},2,{"id":41,"depth":331,"text":42,"children":333},[334,335],{"id":66,"depth":328,"text":67},{"id":145,"depth":328,"text":146},{"id":226,"depth":331,"text":227},{"id":252,"depth":331,"text":253},{"id":279,"depth":331,"text":280},{"id":304,"depth":331,"text":305},"Grundlagen","2026-08-19","Wohnen, Gewerbe, gemischt oder Landwirtschaft? Bodenrichtwerte unterscheiden sich nach Nutzungsart. So wählst du die richtige — und vermeidest teure Verwechslungen.",false,"md","\u002Fblog\u002Fnutzungsarten-erklaert.webp",{},true,"\u002Fblog\u002Fnutzungsarten-erklaert",{"title":5,"description":342},null,"3.blog\u002F21.nutzungsarten-erklaert","WuHWe072NWgcmrPzCC2WtGcwxopyQ6Cov9SjajPZYVg",[354,359],{"title":355,"path":356,"stem":357,"description":358,"series":350,"children":-1},"Wer legt Bodenrichtwerte fest? Die Gutachterausschüsse erklärt","\u002Fblog\u002Fwer-legt-bodenrichtwerte-fest","3.blog\u002F18.wer-legt-bodenrichtwerte-fest","Hinter jedem Bodenrichtwert steht ein unabhängiges Gremium und eine Sammlung echter Kaufverträge. Wie Bodenrichtwerte entstehen — und warum sie so verlässlich sind.",{"title":360,"path":361,"stem":362,"description":363,"series":350,"children":-1},"Bodenrichtwert höher als erwartet — was heißt das für mich?","\u002Fblog\u002Fbodenrichtwert-hoeher-als-erwartet","3.blog\u002F23.bodenrichtwert-hoeher-als-erwartet","Der Bodenrichtwert deiner Lage liegt über dem, womit du gerechnet hast? Was das bedeutet, was es nicht bedeutet — und welche Schlüsse du daraus ziehen kannst.",1787435677087]